Общее имущество в новостройках

К настоящему времени благодаря правовой позиции ВАС, изложенной в постановлениях надзорной инстанции, известны признаки помещений, входящих в состав общего имущества в домах советской постройки. Недавно было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 16030/13 о решении аналогичного вопроса во введенных в эксплуатацию домах, помещения в которых сразу поступали в частную собственность. Подробнее об этом читайте в статье.

Помещения в старых домах: на дату приватизации

В соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Эти выводы сформулированы в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, от 22.01.2013 N 11401/12.

Чтобы подвальное помещение считалось общим имуществом, должна существовать объективная необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, элементом общего имущества. Это мысль из Постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09. Это справедливо для технических подвалов и технических этажей. Но кроме них есть и иные помещения, также предназначенные для обслуживания МКД, а именно помещения, через которые осуществляется доступ в два и более помещения в доме (тамбуры, лестничные клетки и пр.). Также нельзя забывать о помещениях, предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов дома, например о колясочных (здесь нужно исходить из совместного использования данного помещения в соответствии с его предназначением).

Помещения в новостройках

В приватизируемых домах помещения общего пользования обычно захватывали местные власти (как бывшие полноправные собственники всего дома). Если к моменту приватизации сложилось так, что помещение используется в самостоятельных целях независимо от того, какое назначение у него было согласно проекту, оно не может считаться общим имуществом собственников помещений в МКД.

В свою очередь, в новых домах застройщик обычно регистрирует спорные помещения на себя либо продает их третьим лицам. То есть собственники помещений сталкиваются с тем, что в ЕГРП есть запись о праве частной собственности на спорное помещение. Этот факт не должен смущать их. Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре. Об этом сообщил Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 23.07.2009 N 64. Традиционно данную фразу толкуют так: право общей собственности существует, даже если оно не зарегистрировано. Президиум ВАС РФ в Постановлении N 16030/13 привел ссылку на это же разъяснение в ином контексте: право на общее имущество существует, даже если в реестре зарегистрировано право третьего лица на это имущество. В данном случае нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11).

В конкретной ситуации, рассмотренной Президиумом ВАС, инвестор зарегистрировал право собственности на спорное помещение на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы. Тем не менее в доме были и другие инвесторы — граждане. Поэтому право собственности на общее имущество в МКД не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в доме. Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в состав общего имущества, предназначенного для обслуживания всего дома.

Спорное помещение было введено в эксплуатацию с назначением «контрольно-пропускной пункт и диспетчерская», в нем установлено оборудование, неразрывно связанное с системами жизнеобеспечения жилых домов и подземной стоянки (автоматическая система пожарной и охранной сигнализации, система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом). Ответчик не оспаривал использование спорного помещения по назначению, предусмотренному проектной документацией, то есть в качестве контрольно-пропускного пункта.

В итоге дело было передано на новое рассмотрение с целью установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее, в том числе исследовать вопрос, каким образом предполагалось использовать помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией.

Получается, что при определении статуса помещения в МКД, введенном в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в первую очередь на предназначение помещения в соответствии с проектной документацией, а также на его фактическое использование. Здесь действуют все же те правила, озвученные выше, в частности нахождение в помещении инженерных коммуникаций само по себе не указывает на его принадлежность к общему имуществу. Также нужно понимать, что проектная документация не является правоустанавливающей. К примеру, если в доме согласно проекту предусмотрено помещение ТСЖ, но оно не является вспомогательным (в нем нет коммуникаций, к которым должен быть обеспечен постоянный доступ, оно не используется для доступа более чем к одному другому помещению в доме) и имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием и эксплуатацией МКД, отнести его к общему имуществу нельзя (Постановление ФАС УО от 07.05.2013 N Ф09-3023/13).

При этом факт заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве на помещение, относящееся к общему имуществу, не влияет на решение рассматриваемой проблемы. Как сообщил Верховный Суд, общее имущество в МКД не может быть предметом договора участия в долевом строительстве. Такой договор является ничтожным как не соответствующий закону (см. п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Дополнительным аргументом в пользу отнесения спорного помещения к общему имуществу является источник финансирования его строительства. Если помещение возведено на средства всех дольщиков, оно относится к общему имуществу (Постановление ФАС УО от 09.10.2013 N Ф09-3015/11).

* * *

Чтобы определить статус нежилого помещения в МКД, помещения в котором были приватизированы, нужно исходить из предназначения и фактического использования спорного помещения на дату приватизации первой квартиры. Если помещение было учтено (сформировано) для самостоятельного использования и фактически не использовалось как общее имущество, его следует считать частной (муниципальной, государственной) собственностью.

Если речь идет о домах, введенных в эксплуатацию уже в период действия норм об общей долевой собственности в МКД, на статус общего имущества указывает предназначение помещения в соответствии с проектной документацией. Заключение с третьим лицом договора участия в долевом строительстве, предметом которого является общее имущество, а также зарегистрированное право частной собственности на помещение, относящееся согласно проектной документации к общему имуществу, не означают, что право общей собственности на общее имущество прекратилось.